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解决夹心层的住房问题,共有产权房真的能成功吗?

2020-02-26 19:13:49

  今天这篇文章,关注的是“共有产权房”。而我的问题是:共有产权房能成功吗?

  之所以问这个问题,原因很简单,“共有产权房”已被视为解决首次置业人群住房需求的唯一方式。换句话说,如果大家不想被高房价折磨,又想要有一套不用交房租的房子,那就只能等着买“共有产权房”了。

  所谓共有产权房,顾名思义,产权你和政府共享,使用权100%归你,而且产权可继承,价格比周边便宜不少。北京第一个共有产权房项目,锦都家园22000元/平米,比周边便宜3万元,而南京在2017年12月27日一次性推出的1499套共有产权房,单价仅1万元,仅是周边商品房价格的三分之一。

  共有产权房只会自上而下地从住房供需矛盾最突出的城市铺开,一线城市和强二线城市肯定最先启动,比如北京和南京。

  共有产权房的确拉低了购房门槛,如果你真的是“房住不炒”型的购房者,那么这种房子堪称完美。

  

  现在我们回到最初的问题:共有产权房能成功吗?

  在这里,我要先定义下“成功”。在我们看来,共有产权房成功的标志是这个蛋糕足够大,要让夹心层够分(夹心层暂定义为首次置业人群)。按照住建部政策研究中心主任秦虹的观点,未来共有产权房要承当起解决夹心层,也就是首次置业人群的住房需求。

  言下之意,如果一个城市中有10万个首套房购房者,那么共有产权房至少要准备10万套。

  我们以北京为例来试着探讨这个问题。我们曾试图找到北京首次置业者的确切数据,但很遗憾,并没有找到。为此,我们以租房的相关数据来大致估算一下有多少潜在首次置业者。

  链家公布的一组数据显示,2017年北京有35%的人在租房者,而截至2016年末,北京常住人口约2173万人,也就是说大概有760万人是在租房生活。

  再看看北京第一个共有产权房项目,锦都家园,这个项目有12万户符合条件的家庭参与争夺427套房,平均281户家庭争夺1套房。由于共有产权房强调职住统一,申请朝阳的共有产权房基本上只有再次朝阳区工作生活的家庭才能申请。朝阳区有12万户,而北京有16个区,可能最终的缺口不敢想象。

  而北京未来5年仅供应25万套共有产权房,不足全体租房人口的4%。注定会有一大批人会一辈子停留在最低层的“租”上面。这个数量有多少?链家的数据是1000万人。

  跟进的南京也是如此,整个南京楼市,夹心层购房需求比例大概是30%,每年南京供应新房10万套左右,对应的夹心层购房需求大概在3万套,但南京能供应的共有产权房,每年不过几千套。

  所以共有产权房要想解决首次置业者的住房需求,非常非常难,基本不可能“成功”。

  

  哪些人会因为共有产权房受益?

  共有产权房这个东西既然出来了,那还是得分配的。怎么分是个问题,按照共有产权房的保障属性,肯定是最困难的家庭先分,事实上共有产权房的摇号规则也是这么设定的。

  由于共有产权房数量非常少,所以基本上最困难的家庭分完后,剩下占大头的不那么困难的夹心层基本上只能沦为看客。

  现在你看明白了,共有产权房的实际效果其实和过去的经适房、两限房没什么两样,它连最底层的那部分人的购房需求可能都满足不了,夹心层怎么可能做到“人均一套”呢?

  有人会问了,既然数量这么少,为什么不能大规模增加数量呢?想法很好,现实困难重重,需要共有产权房的城市,土地都非常贵,不能都用来“搞慈善”,太多地方等着土地出让金过日子。

  

  所以,指望共有产权房的夹心层兄弟们,可能大多要失望了。对于暂时没房的人来说,未来唯一希望的是租房市场发展得快一些发展得好一些,租金能够稳定些。要知道,这个目标实现起来也十分不易。